La oferta de propiedades dentro del mercado de los alquileres en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 166% desde diciembre de 2023, cuando fue derogada por el DNU 70 la Ley de Alquileres sancionada a mediados de 2020.
El incremento de unidades ofrecidas coincide con el alza en los costos de mantenimiento, como confirmó el INDEC: en abril, la división con mayor aumento mensual fue Vivienda, un 35,6%, debido a los aumentos de las tarifas de gas, agua y electricidad, en un contexto de inflación general del 8,8 por ciento.
La expansión de la oferta se debe principalmente a la posibilidad de realizar contratos a 24 meses y a la reducción en el periodo de actualización del valor
Esta difícil situación para los inquilinos, sumada a las expensas en alza (aumentaron casi un 22% en abril último), está haciendo que los valores de alquiler empiecen a moderarse en los nuevos contratos, pues la demanda no convalida los valores que venían siendo pedidos.
El ascenso de la oferta es fundamental. Con más opciones, los inquilinos pueden contraofertar y llegar a acuerdos entre las partes.
“Del 166% de expansión de propuestas, el 94,8% son departamentos. La expansión de la oferta se debe principalmente a la posibilidad de realizar contratos a 24 meses y a la reducción en el periodo de actualización del valor, factores que tentaron a los propietarios a regresar al mercado del alquiler tradicional o de largo plazo”, detalló a Infobae Diego Frangella, presidente del Colegio Inmobiliario porteño.
Según el informe del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario de esta entidad, los precios de alquileres para vivienda están a la baja en términos reales (es decir, se incrementan por debajo de la inflación) desde enero 2024 a abril 2024. La baja promedio fue del 34% y en algunos contratos ya se pueden observar reducciones en términos nominales de los valores.
Entre los ejemplos, por un departamento de 2 ambientes en Monserrat (ubicado sobre Hipólito Yrigoyen al 600) pedían $363.000 y se alquiló en $270.000 mensuales (una reducción cercana al 26%). Por un 3 ambientes en Caballito (Rojas al 100) se pedían $610.000 y se alquiló en $450.000 (26% menos). Un departamento de 3 ambientes en Vidt al 2000, en Palermo, por el que los dueños pedían $690.000, se acordó en $550.000, una reducción de poco más del 20 por ciento.
El informe reveló que los barrios con mayor baja en alquileres desde diciembre último son Monserrat, Devoto, Villa del Parque, Versalles, Villa Lugano y Villa Pueyrredón. También hubo reacomodamientos de precios a la baja en Villa Urquiza, Liniers y algunas zonas de Caballito.
Zonas más pedidas
El trabajo confirmó que los 6 barrios con mayor oferta son Palermo, Belgrano, Recoleta, Caballito, Puerto Madero y Villa Urquiza. Los barrios mencionados explican el 58,51% de la oferta total(promedio de oferta publicada en diferentes portales).
Frangella agregó: “Estos barrios son los de mayor densidad de inmuebles en la ciudad y también los que disponen de más accesos a medios de transporte y servicios”.
Palermo fue el barrio con más crecimiento de la oferta el último mes (la oferta allí se incrementó un 16,82%). Mientras que se incrementó un 13,83% el último mes en CABA.
Dinámica y tipos de viviendas
Desde el mercado inmobiliario confirmaron que inquilinos y propietarios están consensuando en su mayoría contratos por 24 meses, en pesos, con ajuste cuatrimestral y utilizan el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o Índice de Contratos de Locación (ICL).
La oferta de viviendas, que estaba muy baja, hizo que los valores aumentaran independientemente de la ubicación. Ahora, con el incremento de la oferta en toda la ciudad, los valores se están adecuando nuevamente según la ubicación en los distintos barrios
“Los propietarios aceptan bajar los precios para mantener los contratos, mientras que los inquilinos siguen preocupados por los costos de sus locaciones. Nuestra tarea profesional es acercar estas posiciones para que se concreten los acuerdos. La ventaja es que el valor locativo se va manteniendo más actualizado según la evolución de la economía. En este aspecto, vemos una mejora respecto a la disminución de la inflación”, señaló Frangella.
La participación de la oferta de inmuebles en alquiler para vivienda representa el 15,66% del mercado porteño, según el promedio de publicaciones en diferentes portales al 2 de mayo de 2024.
El ICL publicado por el Banco Central registró un incremento del 220,98% al 1 de mayo de 2024, correspondiente a contratos iniciados el 1 de mayo de 2023. El ICL acumulado en 2024 es del 67,21% (desde el 1 de enero hasta el 30 de abril de 2024), mientras que el IPC trimestral totalizó un 51,62% (diciembre 2023 a marzo 2024).
“A medida que descienda la inflación, también se espera que esto incida en los futuros ajustes de los contratos vigentes, haciendo que el costo sea menor que hasta el presente”, dijo Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario.
Hoy se ven contraofertas de los inquilinos, las cuales en muchas ocasiones son aceptadas por los propietarios, que priorizan el buen perfil del inquilino. Esto antes no se veía.
Chej Muse agregó: “Si bien los valores de inicio están estabilizándose, sigue habiendo un salto grande de precios respecto de los contratos que están venciendo, ya que estos vienen con precios muy retrasados, motivados en que se actualizaron por última vez hace un año”.
Finalmente, el informe confirmó que la oferta de inmuebles en CABA está compuesta por un 94,82% de departamentos, un 3,3% de PH y un 1,9% de casas.
