Más allá de la tarea de reunir los fondos necesarios para la adquisición de un inmueble, el comprador debe tener presente que la operación no se limita únicamente al desembolso del precio de la propiedad. La escrituración de una casa / departamento conlleva una serie de obligaciones financieras y legales que son cruciales para la concreción exitosa de la transacción. Pero, surge la pregunta clave: ¿Cuál es el costo real de escriturar tanto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires como en la provincia de Buenos Aires?
El proceso de escrituración involucra el cumplimiento de diversas obligaciones tributarias y tasas, que recaen tanto en el adquirente como en el vendedor. En ambos casos es importante tener en cuenta una serie de pasos y requisitos que los escribanos solicitan a las partes.
En CABA una vez acordada la operación de compraventa y según contó a Infobae Beatriz Álvarez, secretaria del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Cecba), “en relación al inmueble, es necesario contar con el título de propiedad original, generalmente una escritura. En algunos casos, este título se complementa con otros documentos, como la sucesión de los padres en situaciones donde estos compraron y fallecieron. Para agilizar los procesos, se menciona la alternativa legal conocida como tracto abreviado, gestionada por el mismo escribano”.
Además del título de propiedad, se requiere una copia del reglamento de copropiedad en el caso de departamentos o PH; así como boletas de impuestos, servicios y expensas
Además del título de propiedad, se requiere una copia del reglamento de copropiedad en el caso de departamentos o PH; así como boletas de impuestos, servicios y expensas. En el caso de la venta de una parcela, ya sea construida o no, es necesario presentar el estado parcelario, para lo cual se debe contratar a un agrimensor que examine el inmueble en cuanto a medidas, linderos y superficies, y lo informe al Gobierno porteño.
La parte vendedora debe gestionar el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) para ventas que superen $9.400.000, utilizando su clave fiscal de AFIP.
“Respecto a la documentación personal, se requiere el último DNI emitido. En el caso de divorciados, se solicita la acreditación correspondiente. Para los compradores, se exige la justificación de fondos, especialmente si la escritura supera los 875 salarios mínimos vital y móvil ($156.000), lo que actualmente equivale a $136.500.000″, añadió Álvarez.
En el caso de los vendedores, además de los documentos mencionados, se requerirá el asentimiento del cónyuge o conviviente inscripto en determinadas situaciones: si el inmueble es ganancial (fue adquirido durante el matrimonio); o si el inmueble es bien propio (recibido por herencia, legado o donación, o adquirido previo al matrimonio) pero es sede de la vivienda familiar.
Cuando se toma la decisión de adquirir una propiedad, es fundamental recurrir a la escribanía de confianza antes de firmar la reserva. Este paso ofrece ventajas, como el asesoramiento imparcial y la revisión exhaustiva del título de propiedad, abarcando un estudio que abarca los 20 años previos, para prevenir conflictos o resolver posibles inconvenientes. También implica el control del origen de los fondos destinados a la compra.
Verificación
Es esencial verificar la capacidad y aptitud del vendedor, asegurándose de que los gastos escriturarios correspondan correctamente al comprador.
Andrea Rey, de la Escribanía Rey, agregó: “Se recomienda confirmar si los artefactos empotrados, como electrodomésticos y aires acondicionados, están incluidos en la venta o, en su defecto, dejar por escrito su exclusión del precio. En resumen, este proceso busca garantizar que todos los aspectos estén debidamente cubiertos”.
Se recomienda confirmar si los artefactos empotrados, como electrodomésticos y aires acondicionados, están incluidos en la venta (Rey)
Se aconseja hacer la reserva ad-referendum del estudio de títulos e incluir cláusulas específicas, especialmente en casos de cambio de vivienda familiar o adquisiciones mediante crédito hipotecario (cuya pronta reactivación se espera para agilizar el mercado inmobiliario).
“Por otro lado, el vendedor debe contar con la documentación preparada, incluyendo el título de propiedad original. En casos de fallecimiento del propietario y sucesión, se requiere que todas las gestiones judiciales estén finalizadas, con la correspondiente orden de inscripción”, añadió Rey.
Qué abona el vendedor
La venta de un inmueble en la CABA conlleva impuestos locales y nacionales. A nivel local, el Impuesto de Sellos representa el 3,5% del precio, valuación o Valor Inmobiliario de Referencia (VIR), pagado equitativamente entre comprador y vendedor, salvo acuerdos diferentes.
En cuanto a los impuestos nacionales, las personas jurídicas enfrentan un 3% por Ganancias, mientras que para las personas físicas, si adquirieron la propiedad antes de 2018, es el 1,5% por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI); si fue después de esa fecha, se aplica el Impuesto a las Ganancias Cedulares, declarado posteriormente en AFIP.
“Las personas físicas que venden una vivienda con destino habitacional pueden solicitar a la AFIP un certificado de no retención por reemplazo de vivienda. Esto implica comprometerse a utilizar los fondos recibidos para adquirir otro inmueble en 12 meses con el mismo fin. Además de los impuestos, el vendedor asume todos los gastos hasta la escritura, incluyendo certificados del registro, certificados de deudas, estudio de títulos y diligenciamiento de dichos certificados”, detalló Juan de Dios Troisi, vocal del Cecba.
Qué paga el comprador
Asume los honorarios del escribano y todos los gastos relacionados con la inscripción, tasas, aportes y sellados. En el caso de adquirir un inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, existe una exención de $24.889.350 sobre la base imponible del Impuesto de Sellos, lo que implica un descuento en el precio antes de aplicar el 3,6% mencionado.
Las personas físicas que venden una vivienda con destino habitacional pueden solicitar a la AFIP un certificado de no retención por reemplazo de vivienda
“Es esencial destacar que, conforme al principio de autonomía de la voluntad de las partes, todos estos aspectos pueden ser modificados contractualmente. Si en una reserva se establece que todos los gastos, honorarios e impuestos son responsabilidad del comprador, esta condición prevalecerá en la transacción”, comentó Álvarez.
Cuánto demora y por qué conviene
El proceso de escrituración en CABA se encuentra completamente digitalizado, con tiempos de despacho de 4 días hábiles para trámites urgentes y hasta 7 días hábiles para gestiones simples.
En la provincia bonaerense, la única gestión no digitalizada es el pedido de la deuda municipal, que aún se realiza en formato papel y puede demorar.
“Los certificados con trámite urgente y el catastro suelen resolverse en 3 días hábiles. Cualquier demora puede deberse a escrituras por sucesiones sin finalizar o rectificaciones surgidas del estudio de títulos, pero si los documentos están actualizados, los plazos mencionados se aplican”, comentó Rey.
La escrituración en CABA suele llevar un tiempo promedio de entre 20 y 45 días
Es crucial destacar que tanto el vendedor como el comprador deben proceder con la escrituración de la compraventa.
La falta de escrituración puede dejar al vendedor como responsable tributario, enfrentando embargos e indisponibilidad de cuentas bancarias. Además, el comprador que no registra la propiedad a su nombre corre el riesgo de que embarguen al vendedor y ejecuten el inmueble.
Rey aconsejó: “Al iniciar una gestión de compraventa, es fundamental considerar que la conclusión exitosa del proceso implica la firma de la escritura traslativa de dominio, evitando dejar esta etapa para más adelante. En el caso de departamentos en pozo o a estrenar, es esencial analizar cómo está proyectado el negocio para evitar complicaciones relacionadas con cesiones de derechos”.
La única forma de adquirir la propiedad plena sobre un inmueble es mediante la escritura pública ante escribano (salvo subasta judicial, usucapión u otros casos judiciales), es la forma más segura de conocer el estado jurídico del inmueble, conocer si no hay embargos, deudas y, fundamentalmente, si quien vende es el real propietario del inmueble.
“Es crucial destacar que documentos como boletos de compraventa o cesiones de derechos no otorgan la titularidad; sólo la escritura confiere la propiedad. La operación, respaldada por el Segundo Testimonio, una copia válida de la escritura, proporciona un respaldo documental que asegura la protección de los derechos del propietario, incluso en situaciones de pérdida del documento original”, destacó Diego Leandro Molina, presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires.
Documentos como boletos de compraventa o cesiones de derechos no otorgan la titularidad; sólo la escritura confiere la propiedad (Molina)
Aunque la labor del escribano es fundamental para garantizar la legalidad y seguridad de la transacción, los tiempos totales de las operaciones a menudo se ven afectados por trámites de otros profesionales o dependencias estatales relacionadas con el proceso escriturario (como el paro a inicios de 2023 en el Registro de la Propiedad en La Plata).
Molina amplió: “La optimización de estos procesos podría reducir plazos, permitiendo la escrituración en aproximadamente una semana”.
“Realizada la escritura, con el estudio de títulos que hace el escribano que asegura que quien vende esté completamente legitimado para hacer esto, más la entrega de la posesión, el comprador se convierte en dueño del inmueble, y no hay posibilidad que alguien pueda realizar ningún tipo de reclamos sobre la titularidad”, destacó Troisi.
Honorarios en CABA y llaves
El arancel notarial del CECBA establece un honorario del 2% del valor del inmueble.
En el momento de la escrituración, al recibir las llaves se entra en posesión del inmueble. Es recomendable contar con la presencia del intermediario para revisar que el estado del inmueble coincida con lo acordado en la compra.
La adquisición de una propiedad en CABA con un valor de USD 100.000, calculado a la tasa de cambio del dólar Banco Nación vendedor de $853,50, implica un desembolso aproximado de $1.800.000 para un comprador que destina el inmueble a vivienda única y no posee otra propiedad en la ciudad.
En el caso de tener otra vivienda en CABA, el monto se eleva a $2.200.000; “estos valores incluyen honorarios correspondientes. Por otro lado, para un vendedor con una única propiedad en CABA y sin reemplazo de vivienda única, el monto de la operación sería alrededor de $3.800.000 si el comprador destina el inmueble a única vivienda. Si el comprador no destina la propiedad a vivienda única, el monto ascendería a $4.000.000. Es relevante destacar que, al realizar un reemplazo de única vivienda en AFIP, se debe restar el ITI, que equivale al 1,5%, totalizando $1.280.250″, precisó Rey.
Tierra bonaerense
La escritura, bajo la tutela de un escribano, es el único documento que confiere la propiedad de un inmueble en la provincia de Buenos Aires, siendo un respaldo legal esencial para garantizar la seguridad y validez de la operación.
La legislación vigente establece que el honorario del escribano en la provincia bonaerense equivale a aproximadamente el 2% del monto de la operación o la valuación fiscal
En cuanto a los costos asociados a una compraventa, la legislación vigente establece que el honorario del escribano en la provincia bonaerense equivale a aproximadamente el 2% del monto de la operación o la valuación fiscal, siendo la cuarta parte del total de los costos.
El resto comprende impuestos, gastos vinculados y retenciones realizadas por el escribano, actuando como agente de retención a nivel provincial y nacional.
Molina concluyó: “Para abaratar los costos de las transacciones inmobiliarias, sería imperativo reducir los impuestos correspondientes. Algunos ejemplos de estos gravámenes incluyen el Impuesto de Sellos, el pago por certificados, la tasa de inscripción y, en ciertos casos, el impuesto a la transferencia de inmuebles (1,5 por ciento)”.
