La oferta de departamentos de 4 ambientes en la ciudad de Buenos Aires experimentó un aumento del 240% tras la implementación del DNU que derogó la Ley de Alquileres y desencadenó una serie de cambios en las características de los contratos de alquiler, impulsando nuevas dinámicas entre propietarios e inquilinos.
Actualmente, se registran más de 1.700 departamentos disponibles de esa condición, de los cuales un 60% se ofrecen en pesos, marcando un contraste significativo con la situación previa a fin de año, cuando apenas se contabilizaban menos de 20 unidades de amplias dimensiones con tres dormitorios en toda CABA.
Aunque representan la opción más costosa para los bolsillos castigados de los inquilinos, con un promedio de $750.000 mensuales, actualmente se encuentran disponibles opciones en barrios como Monserrat, Constitución, Balvanera, Monte Castro, Villa del Parque o Villa Crespo. Esto contrasta notablemente con la situación de hace más de cinco meses, cuando la oferta en estos barrios era prácticamente inexistente.
Negociaciones intensas
Francisco Nigro, de Francisco Nigro Negocios Inmobiliarios, explicó a Infobae que al margen del incremento desde el DNU las propuestas se expandieron más de un 80% interanual. “Las opciones para alquilar departamentos de 4 ambientes responde a múltiples factores. Particularmente, el impacto del cambio en las condiciones del mercado tras la derogación de la legislación anterior, creó un ambiente más propicio para los propietarios. Esto permitió establecer términos más equitativos en los contratos de alquiler. Aunque las negociaciones son intensas, finalmente se logra fijar un precio justo para ambas partes”.
Los departamentos de cuatro ambientes se presentan como una opción idónea para familias con más de dos hijos, o para aquellos que requieren de un espacio adicional destinado al teletrabajo u otros fines.
“Debido a la crisis económica, recibimos numerosas consultas de grupos que deciden unirse para alquilar, como estudiantes, amigos, parejas, entre otros. Es fundamental contar con un mercado amplio y diverso, permitiendo así que los usuarios tengan más y mejores opciones para elegir su vivienda. Resulta clave que la oferta disponible encuentre eco en una demanda que, aunque disminuyó, se mantiene considerablemente alta”, explicó Ariel Matías Yeger, de Yeger negocios inmobiliarios.
Nuevos acuerdos
Tras el decreto, los acuerdos de alquiler adoptaron una dinámica distinta, otorgando prioridad a las negociaciones libres entre las partes. Estas incluyen la posibilidad de revisar los aumentos acordados por diferentes índices a lo largo de la vigencia del contrato, siempre y cuando dichos ajustes queden debidamente documentados por escrito.
Yeger complementó: “Sin embargo, en varias ocasiones hemos recibido contraofertas que solicitan rebajas del 5 al 10% sobre el precio de publicación. Nuestra labor es mediar efectivamente, por ejemplo, negociando el pago de algunos meses por adelantado, incluyendo cláusulas de venta o acordando plazos de alquiler más cortos. Nuestro objetivo es alcanzar un acuerdo beneficioso para ambas partes”.
El aumento en la disponibilidad de departamentos de 4 ambientes en la ciudad está generando una mayor diversidad y competencia en el mercado inmobiliario.
Además del IPC, el Índice de Contratos de Locación (ICL) continúa aplicándose en los nuevos contratos, con ajustes que pueden ser trimestrales, cuatrimestrales o semestrales
Desde el segmento sostienen que esto beneficia a los inquilinos, quienes ahora cuentan con más opciones para elegir, ajustando los precios a su favor. Por otro lado, los propietarios se enfrentan al desafío de hacer sus propiedades más atractivas para sobresalir en un mercado saturado, lo que podría influir positivamente en la estabilización de los precios de alquiler.
Nigro observa este fenómeno destacando la importancia de adaptarse a las nuevas condiciones del mercado: “Los propietarios necesitan ser creativos en cómo presentan y mantienen sus propiedades para atraer inquilinos en un entorno más competitivo. Por otro lado, para los inquilinos, el reto está en seleccionar la mejor opción entre la amplia oferta, negociando términos favorables que satisfagan sus necesidades. Este escenario impulsa a ambas partes a buscar un equilibrio que beneficie a todos en el mercado actual”.
Demanda
Además de las áreas tradicionalmente demandadas en el corredor norte de CABA como Palermo, Colegiales, Belgrano y Núñez, hay barrios centrales como Balvanera, San Cristóbal y San Nicolás que están ganando popularidad. La razón principal es su conectividad y el dinamismo comercial que presentan.
En cuanto a precios en Almagro, Caballito y Villa Crespo, Yeger precisó que “un departamento de 4 ambientes comienza entre $400.000 a $ $500.000 (con más de 80 m2), variando según las características y servicios del inmueble. Las actualizaciones varían entre un 10% anual para contratos en dólares o ajuste trimestral según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) para contratos en pesos, ofreciendo plazos flexibles de 6 meses a 2 años, priorizando la renovación a inquilinos responsables”, dijo Yeger.
Por otro lado, los departamentos en ubicaciones periféricas o menos céntricas suelen ser más accesibles en cuanto a costos pero pueden ofrecer menos comodidades y conveniencias.
Nigro mencionó: “En Agronomía, los precios de los departamentos oscilan entre $480.000 y $580.000, mientras que en Villa del Parque varían desde $500.000 hasta $600.000 al mes para propiedades de hasta 100 m2 aproximadamente. Realizamos ajustes cada tres o cuatro meses según el IPC y establecemos contratos con una duración máxima de dos años”.
Valores
A continuación se publican los precios de alquileres de 4 ambientes por unidades de hasta 115 m2, según Zonaprop:
Nuñez: $1.063.400.
Palermo: $1.059.600.
Coghlan: $1.020.600.
Belgrano: $1.001.100.
Saavedra: $991.800.
Villa Urquiza: $989.900.
Colegiales: $968.300.
Recoleta: $950.300.
Chacarita: $938.800.
Villa Devoto: $919.500.
Villa Crespo: $888.500.
Caballito: $886.200.
Almagro: $883.400.
Retiro: $874.400.
Villa del Parque: $846.400.
Villa Pueyrredón: $826.400.
Santa Rita: $815.400.
Parque Chacabuco: $811.100.
Boedo: $798.900.
Balvanera: $778.500.
San Telmo: $769.000.
Flores: $760.800.
Villa Gral Mitre: $751.800.
San Cristobal: $751.300.
Parque Patricios: $748.200.
Monserrat: $747.500.
San Nicolás: $741.000.
Monte Castro: $730.000.
Barracas: $720.200.
Villa Luro: $697.800.
Floresta: $686.000.
Liniers: $671.200.
Mataderos: $665.800.
Constitución: $663.200.
