La oferta de alquileres en la ciudad de Buenos Aires experimenta un notorio repunte, alcanzando cerca de 9.000 viviendas en algunos portales. Es una cifra equiparable a la registrada hace 20 meses. Este incremento se observa en el contexto posterior al Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que derogó la Ley de Alquileres.
Otro dato revelador es que después de más de 8 meses ahora hay hasta casas en alquiler y en pesos.
Según el informe de Monitor Inmobiliario, la oferta de alquileres en CABA registró un notable aumento del 60% en comparación con enero de 2023, cuando se contabilizaban 5.155 departamentos, 256 casas y 128 PH en alquiler, según datos de Zonaprop que totalizaban 5.539 unidades en varios barrios porteños.
Daniel Bryn, experto en Real Estate y responsable de este análisis, afirmó a Infobae que “diariamente se publican nuevos anuncios de alquiler en CABA, abarcando todos los barrios. El crecimiento es evidente para todos los tipos de inmuebles, incluyendo casas, PH y especialmente departamentos”.
En la actual libertad para pactar nuevos acuerdos, es crucial buscar asesoramiento profesional de aquellos que, con experiencia que conocen las normativas y practican enfoques razonables y adecuados para propietarios e inquilinos. Esto facilita la negociación y consenso en las cláusulas del contrato
Entre mayo y fin de año, la disponibilidad de casas era nula, pero actualmente, en barrios como Soldati, Villa Real o Versalles, surgieron opciones de tres o cuatro ambientes con precios que varían entre $350.000 y $450.000 al mes.
Además, se observa un inicio de oferta de departamentos de 4 ambientes en zonas como Once, San Cristóbal o Caballito, con rangos de precios que oscilan entre $300.000 y $400.000 mensuales.
Gustavo Ortolá Martínez, de Like Propiedades, confirmó: “En las primeras dos semanas del año, concretamos más contratos de alquiler que en todo el último semestre. Actualmente, contamos con un stock de propiedades en alquiler que, a diferencia de años anteriores, permanecen en oferta por un promedio de 8 a 10 días. En el pasado, se alquilaban de inmediato. Este cambio refleja, con la demanda aún firme, que existe una mayor oferta y que los inquilinos tienen la oportunidad de analizar alternativas”.
Qué contratos se están haciendo
En las inmobiliarias es habitual que por estos días se realicen contratos con ajustes acordados de común acuerdo entre propietarios e inquilinos, aplicando tanto el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como el Índice de Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central para la ley derogada, que combina un 50% de componente inflacionario y un 50% de aumento salarial y que sigue vigente para los contratos firmados hasta octubre último.
“Es notable observar cómo muchos propietarios, anteriormente interesados en alquilar en dólares, prefieren ahora optar por contratos en pesos con ajustes más frecuentes, que pueden realizarse trimestral o cuatrimestralmente. Esta flexibilidad contrasta con la antigua ley de que permitía ajustes solo una vez al año”, destacó Bryn.
La expansión de la oferta no se limita solo a CABA, sino que se extiende a otras ciudades como La Plata, Rosario y diversas zonas del Gran Buenos Aires.
Un ejemplo de este crecimiento se observa en la plataforma colaborativa de corredores inmobiliarios de Rosario, conocida como Propia, donde hay disponibles 900 departamentos en alquiler. Esta cifra contrasta con los 500 departamentos que había hace solo 5 meses.
Consejos
En cuanto a las recomendaciones, expertos enfatizan la importancia de tramitar correctamente esa libertad para los acuerdos post DNU. En la actualidad, todas las variables del contrato quedan liberadas, por lo que se destaca la vital intermediación de un profesional corredor inmobiliario para arbitrar esta situación. Esta es una de las principales recomendaciones para quienes están por firmar un pacto en estos días.
Ortolá Martínez expresó: “Los propietarios quieren volver a colocar sus propiedades en alquiler alcanzados con el DNU, temiendo que este sea eliminado. Quieren situar la propiedad ahora bajo el marco de la desregulación, de la voluntad de las partes, en un ambiente de libertad donde los protagonistas acuerdan las variables del contrato”.
En el actual panorama de constantes cambios normativos sobre alquileres, los contratos antiguos, basados en normativas pre 2020, la antigua ley y sus modificaciones, así como el reciente cambio mediante DNU, quedaron obsoletos. Este hecho aumenta la probabilidad de conflictos futuros debido a condiciones desactualizadas, resaltando la importancia de asesorarse y comprender claramente qué aspectos deben incluirse o no en los contratos actuales.
“A raíz de los recientes cambios, aún observamos que las partes no tienen una comprensión completa de las condiciones negociables en los nuevos contratos. La atención se centra principalmente en la posibilidad de ajustes más frecuentes basados en índices específicos. Es fundamental recordar que en la actualidad, se pueden negociar no solo el precio, sino también aspectos como el depósito inicial, la moneda de pago, la rescisión detallada por parte del propietario con sus penalidades, y los gastos que cada parte asume a lo largo del contrato”, detalló Bryn.
Valores de arranque en descenso
Como resultado del contexto actual, se destaca que los precios inicialmente propuestos por los propietarios, que superaban significativamente las tendencias previas, no obtienen una aceptación inmediata. Esto da inicio a un elemento previamente subestimado en el ámbito de los alquileres: la negociación de precios.
Esta dinámica conduce a una reducción en el punto de partida del acuerdo, una tendencia que se observa en las inmobiliarias.
“En términos de valores mínimos, manejamos cifras específicas para áreas como Villa Devoto y Villa del Parque. Para un departamento de dos ambientes, los valores oscilan entre $300.000 y $350.000 mensuales, mientras que para un tres ambientes, van de $400.000 a $450.000 al mes”, concluyó Ortolá Martínez.
