El mercado de alquileres en edificios del segmento premium mantiene una dinámica particular. A diferencia de otros segmentos, estos inmuebles exclusivos no suelen estar sujetos a los altibajos de la coyuntura económica. Además, durante la vigencia de la Ley de Alquileres, derogada a fines de 2023, la oferta de departamentos en edificios emblemáticos o construcciones icónicas más recientes se mantuvo constante, así como la demanda de estas propiedades.
En el último año, los precios de los alquileres premium experimentaron un aumento del 15% promedio interanual en dólares. Los vaivenes en los tipos de cambio y las devaluaciones empujaron los valores hacia el alza.
La tendencia al aumento de demanda también está impulsada por la renovación de expectativas y la mayor libertad para negociar los contratos entre las partes.
“Los precios en dólares de las rentas se apreciaron, lo que hace que celebrar contratos de más largo plazo vuelva a ser una opción viable para los propietarios. Esto contrasta con los últimos años, donde la modalidad de alquiler temporario a través de plataformas había ganado terreno”, dijo a Infobae Nadia Romano, de Martín Pinus Real Estate.
El mercado de alquileres en edificios históricos o en construcciones destacadas por su relevancia arquitectónica mantiene una demanda constante.
Inmuebles situados en zonas como la Avenida Alvear o la Avenida del Libertador son altamente cotizados. Laura Gonzalo, de la inmobiliaria Bresson, señaló que además de la construcción y la ubicación, la seguridad es el servicio más destacado, aunque estos inmuebles no suelen contar con las amenities que ofrecen los edificios más modernos.
“Es en estos edificios donde los extranjeros eligen hacer base en Buenos Aires. Esta tendencia potenció el mercado de alquileres premium de manera significativa”, comentó Gonzalo.
También son elegidos edificios ubicados en Palermo, Belgrano, Núñez y Puerto Madero, construidos en los últimos 10 o 12 años. Ofrecen piscinas abiertas y cubiertas, gimnasios con aparatos modernos, sky bar, vistas únicas a la ciudad e incluso, en algunos casos, peluquería.
Este fenómeno contrasta con lo que pasó en los últimos años, donde el alquiler temporario a través de plataformas había ganado terreno.
Gonzalo destacó: “Las modalidades de alquiler a largo plazo habían perdido popularidad. Sin embargo, debido a la mejora en las condiciones del mercado, post DNU que derogó la Ley de Alquileres, ahora es más atractivo para los propietarios optar por contratos más extensos en el mercado premium”.
Los inmuebles más elegidos y valores
Los departamentos más buscados en el mercado selecto son los que van de dos a cuatro ambientes. Están construidos con pisos resistentes, culminados con mesadas de silestone u otros materiales, como cuarzo o acero inoxidable de alta resistencia, y baños con mármoles o porcelanatos.
Además, suelen contar con algún ambiente extra que puede destinarse como escritorio.
El precio de los alquileres varía considerablemente según la ubicación, el edificio y las características del inmueble. Un departamento en Puerto Madero de 300 metros cuadrados con vista al río puede costar entre USD 5.000 y USD 8.000 mensuales (los que poseen más prestaciones o acceso a más de dos cocheras valen por encima de los USD 10.000 al mes). En Bajo Belgrano, un departamento similar podría estar entre USD 7.000 y USD 10.000 mensuales, mientras que en Palermo Chico, los precios oscilan entre USD 10.000 y USD 15.000 al mes.
“En determinadas ocasiones, algunas viviendas de más de 120 m2 disponen de piscina propia, terraza privada y parrilla
Romano comentó que estos valores corresponden tanto a desarrollos modernos que ya se convirtieron en icónicos, como a antiguos edificios emblemáticos de la Belle Époque (como el Palacio Estrugamou). “Los primeros ofrecen una amplia gama de servicios muy demandados por este público exigente, como piscinas, canchas de tenis, saunas, bares, salas de música, espacios de juegos para niños y microcines. Los segundos son más buscados por su estilo y materiales propios de una época de oro de Argentina, ajustándose a diferentes preferencias de los inquilinos”, destacó.
Puerto Madero: preferencia rusa
La demanda actual de los alquileres premium creció tanto por el público local como del exterior. Especialmente, un gran número de ciudadanos rusos de alto poder que llegan a la Argentina en medio de la invasión de su país a Ucrania.
“Estos inmigrantes suelen llegar con sus familias. Puerto Madero se destaca como su destino local preferido. Estos alquileres suelen ser temporales, mientras esperan resolver su situación migratoria”, dijo Adriana Villanueva, de Adriana Villanueva Properties.
Además de los rusos, altos ejecutivos con contratos de largo plazo, provenientes principalmente de multinacionales petroleras y mineras, también buscan propiedades en Puerto Madero y otras zonas exclusivas como Palermo, Recoleta y zona norte del Gran Buenos Aires.
Las empresas prefieren ubicaciones cercanas a colegios internacionales, especialmente si sus empleados optan por vivir en provincia.
Entre los inquilinos extranjeros, también provienen de Estados Unidos, países europeos y de naciones árabes.
“Para todos ellos, los precios en Buenos Aires son competitivos comparados con sus lugares de origen. Por menos costo, acceden a inmuebles lujosos, cómodos y bien ubicados, con vistas destacadas”, dijo Romano.
Cómo son los acuerdos
Estos inquilinos del mercado premium suelen firmar contratos por tres meses, que luego renuevan por períodos iguales.
Villanueva explicó: “Estos contratos requieren pagos por adelantado y un depósito de hasta dos meses si la propiedad es de lujo. Los contratos a largo plazo, de dos a tres años, se pagan mes a mes con garantía empresa o seguro de caución. El ejecutivo firma y la empresa es garante”.
En CABA, los honorarios inmobiliarios para contratos de largo plazo son pagados solo por el propietario, mientras que en provincia y en los alquileres temporales, los pagan tanto el inquilino como el propietario, aunque el aporte del locatario suele ser mayor.
Las condiciones habituales para alquileres premium incluyen uno o dos meses de depósito, un garante propietario o seguro de caución, y el pago de ABL y expensas por parte del inquilino.
Los contratos para diplomáticos tienen cláusulas impuestas por las embajadas, con poco margen de negociación.
“Ahora hay más libertad para acordar la moneda de pago, lo cual atrae a locatarios internacionales que buscan estabilidad”, concluyó Villanueva.
